Книга: Счастливый клевер человечества: Всеобщая история открытий, технологий, конкуренции и богатства

Fannie & Freddie

Fannie & Freddie

Созданная в 1938 г. Fannie Mae была государственной структурой, предоставлявшей гарантии для развития ипотеки. После событий 1933 г.[511] американские коммерческие банки вынуждены были принимать бумаги, выданные Fannie Mae, так, как будто они обладают высочайшей надежностью и сравнимы с федеральными. Выкупая у коммерческих банков ипотечные закладные, подпадающие под единую категорию кредитного рейтинга, Fannie Mae «паковала» их в «пакеты» и выкидывала на рынок новые облигации[512]. Такая игра в 1950-е гг. привела к активной «переупаковке» чужих долговых обязательств в собственные обязательства Fannie Mae. Поскольку Fannie Mae была компанией с государственным участием, деньги ей доставались под очень низкие проценты (2–3 %). Бизнес делался на процентной разнице: пакеты ипотечных закладных с доходностью 7–8 % в год служили обеспечением долга, обслуживание которого обходилось всего лишь в 2–3 % в год. Восемь против двух. При больших масштабах это колоссальная прибыль.

В 1970 г. на рынке появилось второе ипотечное агентство – Freddie Mac. А вскоре после этого акции Fannie и Freddie стали котироваться на Нью-Йоркской фондовой бирже. Эти компании изначально пользовались монопольными правами на выдачу закладных, но для них было установлено три важных ограничивающих фактора:

1) максимальный размер ипотеки был ограничен, и через эти программы невозможно было купить очень дорогие дома;

2) в структуре преобладали кредиты проверенным клиентам, не выдавались субстандартные, или sub-prime, кредиты тем, у кого могли возникнуть трудности при их выплате по графику[513];

3) только ипотека типа Alt-A (когда заемщик не имеет кредитной истории, он должен был сразу выплатить 50 % вместо минимальных 10 % взноса за недвижимость).

Из-за указанных ограничений не был охвачен большой сегмент рынка – миллионы американцев с низкими доходами не имели возможности купить жилье. Подобное обстоятельство побудило частные кредитные организации, специализирующиеся на кредитах sub-prime, изобретать различные схемы, с которыми они массово вышли на этот рынок. В результате очень скоро доля двух государственных учреждений снизилась с 78 до 44 %.

Для понимания сути этих новых и «чудодейственных» финансовых инструментов рассмотрим два самых популярных ипотечных кредита sub-prime, предлагавшихся компанией New Century Financial Corporation[514].

Наиболее популярной в Америке схемой ипотечного кредитования оказалась так называемая схема «2–28», в рамках которой для завлечения клиента в течение двух первых лет деньги ему предоставлялись по очень низкой ставке – 1–2 % годовых. А после окончания двухлетнего периода фиксированная ставка превращалась в плавающую с привязкой, как правило, к ставке LIBOR + 5 % (Лондонская межбанковская ставка предложения – средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском межбанковском рынке с предложением средств в разных валютах и на разные сроки, от одного дня до 12 месяцев; ставка фиксируется Британской банковской ассоциацией начиная с 1985 г. ежедневно в 11:30 по западноевропейскому времени на основании данных, предоставляемых избранными банками). Тогда это соответствовало 10,2 %. Получается, что в первые два года ставка составляла 2 %, а в последующие 28 лет – 10,2 %!

Вторая популярная схема кредитования была еще хуже первой и называлась «отрицательная амортизация» или NegAm. Она предполагала, что «отрицательная амортизация» будет востребована клиентом тогда, когда его финансовые дела пойдут в гору. Такие переплаты должны были уменьшить величину основной задолженности, уменьшая процентную нагрузку по кредиту[515].

Ипотечный траст New Century и ему подобные занимались sub-prime-кредитованием с вполне понятной целью – средняя и повышенная ставка покрывали риск. Этот ипотечный ростовщик зарабатывал на своих клиентах «два конца» по сравнению с кредитными договорами Fannie & Freddie. Почему же люди соглашались на кредитную ставку 10 % годовых, ведь можно было получить деньги вдвое дешевле через компании Fannie или Freddie? Ответ прост – они не покупали дома, а делали азартные ставки на то, что цены на недвижимость ожидает вечный рост. Брали кредит с отрицательной амортизацией, польстившись на низкие ежемесячные платежи, а как только льготный период заканчивался и нужно было платить по полной ставке, кредит рефинансировался. Каким образом? За время, прошедшее с покупки дома, его стоимость вырастала настолько, что, заложив этот же дом второй раз по более высокой цене, можно было закрыть первый кредит и внести деньги по-новому. Конечно же, вновь по льготной ставке!

Эти схемы положили начало целой мифологии, согласно которой жизненный успех мог достигаться без усилий на основной работе: сначала покупаю и перепродаю дома (используя налоговые льготы по процентным платежам), при выходе на пенсию получаю свободный от задолженности огромный дом, который каждый день существенно растет в цене. Далее дом продаю, купив на половину денег недвижимость на юге страны, например в Майами, а на высвобожденную половину капитала могу красиво жить на старости! Миф оказался привлекательным, живучим и начал распространяться подобно вирусу.

Таксисты и официантки, шахтеры и строители, медсестры и вышибалы баров становятся экспертами в области недвижимости, активно включаются в захватывающий процесс риелторских спекуляций, набирая ипотечные кредиты без оглядки на собственные финансовые возможности и полагаясь только на быструю перепродажу. Появляется армия посредников, оказывающих услуги по частичной предоплате жилья, необходимой для получения ипотечного кредита в обмен на долю в приобретаемой недвижимости. И, несмотря на ежедневное предупреждение о грозящем обвале, со стороны домовладельцев наблюдается слепая уверенность в том, что цены на недвижимость будут только расти![516]

Изобилие денежного предложения при низкой процентной ставке федеральных фондов (до 2004 г. – 1 %[517]) чрезмерно ослабило стандарты кредитования, а норма сбережений населения упала с 3 до 0 %!

Доход агентства Moody's резко вырос благодаря притоку ликвидности на этот рынок[518]. Доля доходов от присвоения рейтингов продуктам структурированного финансирования в общем доходе этого агентства выросла с $200 млн в 2000 г. до $900 млн в 2007-м (с 33 до 50 %). А ведь оно должно было отслеживать ситуацию и – за счет присвоения справедливой категории заемщикам – информировать общество о нарастающих угрозах.

Еще больше, чем рынок займов, вырос рынок многоуровневых долговых обязательств, обеспеченных залогом, так называемых синтетических продуктов – CDS: с 2001 по 2007 г. он вырос с $632 млрд до $62 трлн[519] (Barnett-Hart, 2009).

Такой скачок объема выпуска CDS как раз и был связан с подключением к системе сообщающихся финансовых сосудов всей совокупности американского ипотечного хозяйства. Поскольку цены на недвижимость только росли, то продажей и покупкой CDS занялись и страховые компании, и инвестиционные банки, и паевые и пенсионные фонды, и компании, хеджирующие бумаги, а также частные спекулянты (Соркин, 2012). Наибольшее количество таких бумаг выпустили страховая группа AIG[520] и инвестиционный банк Lehman Brothers[521].