Книга: Счастливый клевер человечества: Всеобщая история открытий, технологий, конкуренции и богатства

Home, sweet home

Home, sweet home

[508]

Как для римских правителей водоснабжение имело политическое значение, поскольку без воды Рим не был бы Римом, а превратился бы в рассадник грязи и болезней, так в США конца прошлого века жилье стало отправной точкой, той «печкой, от которой плясал» любой политик местного и федерального уровня. Работа, машина, собственный дом – три доминанты или точки опоры американского образа жизни, три слагаемых «американской мечты». К началу XXI в. зарплаты и автомобили в США были неплохие, а жилье оказалось ахиллесовой пятой в американской триаде.

Дело в том, что к 2003 г. более 27 % квартир в США находились в найме. Это весьма серьезная цифра – более 33 млн домов. Но проблема была не только в этом. Более 15 млн домов и квартир были выставлены на рынке жилья в ожидании покупателей, простаивали или использовались не по прямому назначению. При этом главная проблема заключалась именно в нехватке недорогого жилья.

Важно отметить, что острота этой проблемы нарастала: количество недорогого жилья ($300 в месяц в ценах 1995 г.) оставалось на одном уровне, а число арендаторов жилья с низкими доходами ($12 000 в год в ценах 1995 г.) неуклонно возрастало. В 1970 г. спрос на дешевое жилье в стране в целом удовлетворялся практически полностью: на 6,2 млн арендаторов с низким доходом приходилось 6,5 млн единиц жилья для аренды. А спустя 25 лет (в том числе и благодаря рейганомике, сделавшей бедных еще беднее), в 1995 г., число таких арендаторов возросло до 10,5 млн. Количество дешевого жилья даже незначительно снизилось – до 6,1 млн. К 1999 г. ситуация стала еще хуже: на рынке жилья находилось только 4,9 млн объектов дешевого жилья для 7,7 млн чрезвычайно малообеспеченных семей.

К 2003 г. уже 14,4 млн американских семей с низким уровнем дохода крайне нуждались в улучшении жилищных условий. Учитывая, что часто именно дешевое жилье находится в плохом состоянии и оказывается первым в очереди на снос и реконструкцию, проблема приобретала уже политическое значение. Только по этой причине между 1973 и 1993 гг. 2,2 млн объектов дешевого жилья исчезло с рынка США.

Власти США давно, но без особого успеха пытались решить эту проблему. Огромные субсидии были просто не востребованы, поскольку среди малоимущих граждан обычно наблюдается недостаток финансовой грамотности и люди часто не знают о своих правах и возможностях. Нужно ли говорить, что присоединение нового сосуда (рынка недвижимости) к финансовой системе прошло с благословения властей и финансовых регуляторов США? Можно предположить, что не без их ведома бумагам, о которых говорилось выше, был присвоен высший кредитный рейтинг «А». Подобно Архимеду, которому нужна была только точка опоры[509], властям требовалась точка приложения экономических сил, и они выбрали в качестве нее сектор недвижимости США.

С 2001 г. в США вследствие политики Федеральной резервной системы (ФРС) (созданное 23 декабря 1913 г. независимое федеральное агентство для выполнения функций центрального банка и осуществления централизованного контроля над коммерческой банковской системой) возник новый риелторский бум, вызванный беспрецедентным снижением ставки рефинансирования – с 6,5 % в мае 2000 г. до 1 % в июне 2003 г. Дешевые ипотечные кредиты и колоссальный отток свободных денежных средств из низкодоходного фондового рынка обеспечили бизнесу недвижимости небывалые прежде финансовые вливания, которые правительство подкрепило серией дополнительных стимулов: был упрощен порядок предоставления кредитов лицам с плохой кредитной историей и неподтвержденными доходами, введена долгосрочная (до 40 лет) ипотека, введена система Reverse mortgage – беспроцентного и безналогового кредитования пожилых людей (достигших 62-летнего возраста) в обмен на долю собственности в принадлежащей им недвижимости. Кроме того, согласно поправке законодательства от 1998 г., прибыль от продажи дома, в котором фактически проживал человек, в размере до $500 000 перестала облагаться федеральным налогом.

Результат не заставил себя ждать. Достаточно беглого взгляда на график индекса Кейса – Шиллера[510] (рис. 29), чтобы понять, что речь идет об образовании классического финансового пузыря. Размер ипотечных заимствований в США вырос с $5,5 трлн в конце 2001 г. до $11 трлн к 2008-му. А с учетом структурированных долговых обязательств – до десятков триллионов долларов (Сильвер, 2015, с. 63).

Мы видим, что индекс Шиллера непрерывно рос с 1987 по 2006 г., в результате чего за два десятилетия была создана огромная финансовая пирамида. Легкость в оформлении закладной, постоянное уменьшение процента первоначального взноса, падающие краткосрочные ставки сделали покупку дома очень похожей на покупку опциона. Можно было заплатить всего 10 %, а то и меньше от полной стоимости жилья, тут же взять под залог еще не выкупленного дома другой кредит под очень низкий процент, а затем перепродать дом двумя годами позже с хорошей прибылью, поскольку цены постоянно росли.